ancien hangar pour réaménagement

Acheter un bien

Investisseur, asset manager, bailleur ou promoteur, vous avez un projet d’achat immobilier ? Elansym, bureau d’études d’ingénieurs-conseils labellisé RGE, réalise les technical due diligence (TDD) nécessaires en amont de l'acquisition de votre actif immobilier, quels que soient le secteur d’activité et le type de bâti concernés. 

 

Audit technique pré-acquisition
L’offre Elansym

façade de bâtiment complètement abîmé

Afin de maîtriser les risques financiers liés à votre projet d’acquisition immobilière, la technical due diligence (audit technique de bâtiment) est une étape préalable essentielle.


Cet état des lieux vise à analyser l’état général de conservation du bien et sa bonne mise aux normes réglementaires, entre autres. Il permet de déceler d’éventuelles pathologies techniques et ainsi d’anticiper les futures dépenses de travaux.


Elansym se charge de réaliser une technical due diligence complète avant acquisition de l’actif immobilier. Nous identifions les éventuels vices cachés, dysfonctionnements et anomalies ; analysons la vétusté du bâtiment et vérifions la conformité du bien avec la réglementation propre au secteur d'activité concerné.



schéma capex versus opex

Nous vous livrons ensuite les préconisations techniques accompagnées du montant des travaux, avec l’identification des CAPEX / OPEX. Vous aurez ainsi toutes les informations en votre possession pour orienter au mieux vos prises de décision concernant l’achat immobilier.


Nous intervenons sur tous types de bâtiments, quel que soit le secteur d’activité concerné (bailleurs sociaux, secteur médico-social, retail, plateformes logistiques, collectivités, bâtiment industriel, tertiaire…).

Technical due diligence :
la méthodologie Elansym

  • 1. Visite du site et audit technique
    1. Visite du site et audit technique

    Nos chargés d’affaires se rendent sur place pour réaliser un audit technique in situ de l’ensemble du bâti (façade, sols et planchers, murs, toits, installations électriques, sécurité incendie…).

  • 2. Analyse de la documentation technique
    2. Analyse de la documentation technique

    Nous analysons ensuite, sur site ou dans une dataroom, l’ensemble des documents techniques (rapports d’inspection, réglementation, documents d’entretien…), et identifions les éventuels manquements réglementaires.

  • 3. Rapport et estimation travaux
    3. Rapport et estimation travaux

    Grâce aux données collectées, nous vous livrons un rapport faisant état des forces et faiblesses du bâtiment, des pathologies décelées et des points de vigilance. Cette synthèse intègre une liste des recommandations de travaux accompagnées d’une estimation des coûts.

  • 4. Identification CAPEX / OPEX
    4. Identification CAPEX / OPEX

    Pour vous orienter au mieux dans vos décisions, nous élaborons un plan pluriannuel d’investissement, en différenciant les investissements OPEX et CAPEX pour les préconisations de travaux.

  • 1. Visite du site et audit technique
    1. Visite du site et audit technique

    Nos chargés d’affaires se rendent sur place pour réaliser un audit technique in situ de l’ensemble du bâti (façade, sols et planchers, murs, toits, installations électriques, sécurité incendie…).

  • 2. Analyse de la documentation technique
    2. Analyse de la documentation technique

    Nous analysons ensuite, sur site ou dans une dataroom, l’ensemble des documents techniques (rapports d’inspection, réglementation, documents d’entretien…), et identifions les éventuels manquements réglementaires.

  • 3. Rapport et estimation travaux
    3. Rapport et estimation travaux

    Grâce aux données collectées, nous vous livrons un rapport faisant état des forces et faiblesses du bâtiment, des pathologies décelées et des points de vigilance. Cette synthèse intègre une liste des recommandations de travaux accompagnées d’une estimation des coûts.

  • 4. Identification CAPEX / OPEX
    4. Identification CAPEX / OPEX

    Pour vous orienter au mieux dans vos décisions, nous élaborons un plan pluriannuel d’investissement, en différenciant les investissements OPEX et CAPEX pour les préconisations de travaux.

  • 1. Visite du site et audit technique
    1. Visite du site et audit technique

    Nos chargés d’affaires se rendent sur place pour réaliser un audit technique in situ de l’ensemble du bâti (façade, sols et planchers, murs, toits, installations électriques, sécurité incendie…).

  • 2. Analyse de la documentation technique
    2. Analyse de la documentation technique

    Nous analysons ensuite, sur site ou dans une dataroom, l’ensemble des documents techniques (rapports d’inspection, réglementation, documents d’entretien…), et identifions les éventuels manquements réglementaires.

  • 3. Rapport et estimation travaux
    3. Rapport et estimation travaux

    Grâce aux données collectées, nous vous livrons un rapport faisant état des forces et faiblesses du bâtiment, des pathologies décelées et des points de vigilance. Cette synthèse intègre une liste des recommandations de travaux accompagnées d’une estimation des coûts.

  • 4. Identification CAPEX / OPEX
    4. Identification CAPEX / OPEX

    Pour vous orienter au mieux dans vos décisions, nous élaborons un plan pluriannuel d’investissement, en différenciant les investissements OPEX et CAPEX pour les préconisations de travaux.

Les grandes forces d’Elansym 

Elansym est un bureau d’études labellisé RGE, totalement indépendant.


Nous vous accompagnons, à chaque étape de l’audit technique, avec la plus grande objectivité pour vous orienter au mieux dans vos décisions relatives à votre projet immobilier.


Conscients des échéances strictes liées à l’acquisition d’un actif immobilier, nous mettons un point d’honneur à nous adapter au planning de l’investisseur et à respecter les délais impartis.


Nos ingénieurs-conseils sont dotés d’une grande adaptabilité et d’une excellente connaissance des exigences réglementaires et des spécificités inhérentes à votre industrie. Ultra-mobiles, ils se déplacent sur vos sites partout en France et même en Europe. Ils sauront s’adapter avec justesse à vos besoins et appréhender rapidement les enjeux propres à votre activité.

Vos questions sur la Technical Due Diligence 

  • Qu’est-ce qu’une technical due diligence (TDD) ?

    Une technical due diligence (TDD), est un audit technique d’un bâtiment, qui consiste à réaliser un diagnostic des différents composants du bien (la construction, le toit, les façades, la structure, la sécurité incendie…). Cet audit s’accompagne d’une analyse détaillée des documents techniques et réglementaires liés au bâti. La TDD permet ainsi d’analyser, d’une part, l’état de conservation du bâtiment, son degré de vétusté et les éventuelles pathologies techniques.

    Ce diagnostic permet, d’autre part, d’identifier les éventuels manquements réglementaires. La TDD est fortement recommandée en amont d’un projet d’acquisition immobilière d’envergure. Cet outil d’aide à la décision peut en effet permettre de révéler des anomalies et des vices cachés qui pourraient générer de lourdes dépenses de travaux, nécessiter des mises en conformité et impacter la bonne exploitation du bien. 

  • Pourquoi effectuer un audit d’acquisition immobilière ?

    Réaliser un audit technique avant un projet d’acquisition immobilière sera pertinent pour de nombreuses raisons. Cela permet en effet : 

    - D’évaluer la juste valeur du patrimoine ;
    - D’anticiper les éventuels travaux et d’éviter les postes de dépenses imprévus ;
    - De confirmer ou d’infirmer la viabilité du projet d’achat immobilier ;
    - De maîtriser parfaitement les charges liées au projet d’investissement immobilier ;
    - De maîtriser les risques financiers et la rentabilité de l’investissement ;  
    - D’avoir un levier de négociation sur le prix d’acquisition ; 
    - D’orienter les décisions concernant le projet immobilier (achat, cession, location, réhabilitation) ; 
    - D’évaluer les éventuels risques pouvant générer des pertes d’exploitation ;
    - De confirmer que l’exploitation envisagée est en adéquation avec les caractéristiques techniques du bien ;
    - De se prémunir d’éventuels risques juridiques en cas de manquement aux exigences réglementaires.
    - … 
  • Quelle est notre connaissance des exigences réglementaires de votre secteur d’activité ?

    Chez Elansym, nous sommes forts d’une grande adaptabilité et d’une solide expertise multisectorielle. Nous travaillons en effet avec des acteurs de tous secteurs d’activité (retail, santé, industriel, collectivités, culturel…). Ainsi, nos chargés d’affaires sont parfaitement au fait des exigences réglementaires spécifiques à votre industrie et des enjeux et problématiques propres à votre domaine d’activité.

    Cette connaissance approfondie de votre corps de métier nous permet de vous proposer un audit technique et un programme d’actions véritablement personnalisés. 

  • Quels aspects du bâtiment sont analysés lors d’une technical due diligence ?

    L’audit technique avant un achat immobilier vise à analyser le bâtiment dans son ensemble. Cela inclut notamment : 
    - la structure ;
    - les façades ;
    - les installations électriques et thermiques (chauffage, ventilation, climatisation, refroidissement, prévention incendie…) ;
    - les sols ;
    - les murs intérieurs et extérieurs ;
    - les toits ;
    - les portes et fenêtres ;
    - … 

    L’auditeur réalise également une analyse rigoureuse de la documentation sur site : 
    - rapports d’inspection (amiante, plomb…) ;
    - diagnostics techniques ;
    - rapports des contrôles réglementaires ;
    - documents d’entretien ;
    - certificats ; 
    - plans de gestion ;
    - … 
  • Quelles sont les différences entre CAPEX et OPEX lors d’un TDD ? 

    Les OPEX (operational expenditure) font référence aux dépenses d’exploitation courantes d’une organisation. Il s’agit des charges quotidiennes, qui sont rentabilisées rapidement.

    Quant aux CAPEX (capital expenditures), il s’agit des dépenses d’investissements dont la valeur ajoutée est pensée sur le long terme. Les CAPEX génèrent donc des dépenses plus conséquentes et un retour sur investissement plus long. 

    Dans le cadre d’un audit technique et d’un plan pluriannuel d’investissement, les OPEX regroupent donc les travaux d’aménagements mineurs, tandis que les CAPEX font référence aux travaux plus conséquents et onéreux (ravalement de façade, changement des menuiseries, rénovation de toiture…).


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